6月21日，穩步我國首批公募REITs迎來(lái)上市三周年。擴容日前，增類(lèi)資生中國證券報記者實(shí)探公募REITs的公募底層資產(chǎn)，用腳步丈量公募REITs的投態(tài)建成長(cháng)和發(fā)展，感受產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟復蘇的設邁脈動(dòng)。

業(yè)內人士認為，入關(guān)公募REITs投資生態(tài)建設已步入一個(gè)關(guān)鍵節點(diǎn)，鍵節首發(fā)與擴募“雙輪驅動(dòng)”發(fā)展格局初見(jiàn)雛形。穩步今年以來(lái)，擴容公募REITs常態(tài)化發(fā)行不斷加速，增類(lèi)資生底層資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)韌性不斷增強，公募二級市場(chǎng)正在恢復活力，投態(tài)建為后續市場(chǎng)建設創(chuàng )造了有利環(huán)境。設邁

底層資產(chǎn)穩健經(jīng)營(yíng)

走進(jìn)普洛斯青島前灣港國際物流園，入關(guān)某主營(yíng)化妝品的跨境電商企業(yè)在此地的倉庫人員正在熱火朝天地清點(diǎn)和打包出貨商品，旁邊的貨架足足有5層高，每一層都放滿(mǎn)了商品，商品類(lèi)別超萬(wàn)種。

中金普洛斯REIT是“首發(fā)+擴募”雙首批的公募REITs之一，而普洛斯青島前灣港國際物流園正是中金普洛斯REIT首批擴募資產(chǎn)之一，其位于山東省青島市前灣保稅港區。中國證券報記者在該物流園內看到，園區距離前灣港四期碼頭500米，園內客戶(hù)囊括大宗貨物、跨境電商等產(chǎn)業(yè)。據悉，該物流園長(cháng)期租約穩定，截至2024年第一季度末，出租率88.93%，簽約出租率98.79%。

上述跨境電商企業(yè)相關(guān)負責人稱(chēng)，“618”期間，電商平臺和商家會(huì )給一些優(yōu)惠，消費者在前端下單之后，訂單會(huì )自動(dòng)流入到倉庫的系統里，然后會(huì )根據不同的訂單來(lái)進(jìn)行打包發(fā)貨。以目前的單量來(lái)看，該倉庫的貨物主要輻射國內市場(chǎng)，其中發(fā)往北上廣深一線(xiàn)城市的貨物相對更多。

近年來(lái)，伴隨著(zhù)直播經(jīng)濟的火熱，跨境電商業(yè)務(wù)進(jìn)一步拓展，對物流供應鏈速度也有了更高的要求。該負責人直言：“普洛斯青島前灣港國際物流園的區位條件對于我們的直播訂單來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢更加明顯，比如從韓國過(guò)來(lái)的船基本上可以做到次日達，到港以后，我們基本可以當天卸貨入庫，這對于我們供應鏈的時(shí)效性是很大的保障?！?/p>

在普洛斯資產(chǎn)中國區聯(lián)席總裁趙明琪看來(lái)，從投資者的角度來(lái)說(shuō)，倉儲物流屬于服務(wù)剛需的行業(yè)，具有穿越周期的穩定性，資產(chǎn)處于穩健的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，能產(chǎn)生較為持續、穩健的現金流。對于資產(chǎn)配置來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的投資品種。

穩定分紅回報投資者

公募REITs穩健發(fā)展，底層資產(chǎn)質(zhì)量過(guò)硬是基本保障。發(fā)展至今，公募REITs的底層資產(chǎn)類(lèi)型包括收費公路、產(chǎn)業(yè)園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源、消費基礎設施等。日前，銀華紹興原水水利封閉式基礎設施證券投資基金已正式獲受理，該項目有望成為我國水利基礎設施公募REITs第一單。

中金基金創(chuàng )新投資部執行負責人劉立宇認為：“公募REITs是特別適合用來(lái)匹配成熟基礎設施資產(chǎn)的金融產(chǎn)品。在資產(chǎn)端和資金端需求的共同推動(dòng)下，持續把好的資產(chǎn)注入公募REITs的目標不會(huì )動(dòng)搖?！?/p>

在公募REITs底層資產(chǎn)呈現多元化趨勢的同時(shí)，這一類(lèi)資產(chǎn)也通過(guò)真金白銀回報投資者。三年以來(lái)，伴隨公募REITs規則體系逐步完善，公募REITs通過(guò)持續高頻率分紅，為投資者帶來(lái)了穩定收益。以滬市為例，2023年全年滬市公募REITs共實(shí)現營(yíng)業(yè)收入超60億元，累計分紅超40億元。

業(yè)內人士介紹，公募REITs本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)證券化，產(chǎn)品投資機會(huì )來(lái)自資產(chǎn)端和產(chǎn)品端兩部分。

劉立宇直言：“公募REITs收益率主要包括二級市場(chǎng)價(jià)格的變化和分紅兩方面，二級市場(chǎng)價(jià)格變化的影響因素除基本面以外，部分超預期因素的影響無(wú)法掌控，因此公募REITs的分紅水平是考慮重點(diǎn)。未來(lái)隨著(zhù)更多專(zhuān)業(yè)化和差異化的投資者參與公募REITs投資，以及投資公募REITs配套政策規則的完善，我們相信公募REITs未來(lái)可以逐漸發(fā)揮價(jià)值錨的作用，二級市場(chǎng)估值在合理區間運行?！?/p>

今年有望大幅擴容

自2021年6月首批公募REITs項目上市以來(lái)，國內市場(chǎng)已有36單公募REITs項目上市。以上交所為例，共有25單完成首發(fā)上市，全市場(chǎng)占比近70%。

尤其是今年以來(lái)，公募REITs發(fā)展駛入快車(chē)道。截至目前，2024年內共7單公募REITs掛牌上市，發(fā)行規模合計183.51億元。與此同時(shí)，隨著(zhù)首批擴募項目的順利落地及穩健運營(yíng)，更多擴募項目紛至沓來(lái)，年內已有多只公募REITs發(fā)布擬擴募公告。

對公募REITs市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，首發(fā)和擴募都是市場(chǎng)發(fā)展的必經(jīng)之路。中金公司研究部REITs研究小組執行負責人、分析師孫元祺表示：“今年還有很多項目已經(jīng)處于申報和審理環(huán)節，到今年底，預計發(fā)行上市項目的數目或有比較明顯的增長(cháng)，今年相比過(guò)去幾年的整體發(fā)行節奏可能變快?！?/p>

在孫元祺看來(lái)，公募REITs市場(chǎng)的規模越大，理論上能吸引的資金越多，市場(chǎng)交易活躍度也將獲得支撐，并形成投融良性循環(huán)?！暗侥壳盀橹?，中國公募REITs的整體規模潛力還遠遠沒(méi)有釋放，未來(lái)三年可能是一個(gè)利率環(huán)境較為友好的時(shí)段，公募REITs‘首發(fā)+擴募’兩條腿走路料成為大勢所趨?！?/p>

趙明琪亦表示：“公募REITs在中國是一個(gè)新生事物，上市三年來(lái)發(fā)展速度非?？?。從中國公募REITs市場(chǎng)發(fā)展趨勢來(lái)看，未來(lái)市場(chǎng)會(huì )變得更加良性和健康，將邁向擴容提質(zhì)新階段?！?/p>【責任編輯：刁云嬌】